Ερωτήματα και προβλήματα στο ΠΔ για τις χρήσεις γης

του Θοδωρή Καραουλάνη

Η κυβέρνηση ενημέρωσε αναλυτικά για τις καινοτομίες και τους στόχους της με το νέο Προεδρικό Διάταγμα για τις χρήσεις γης, αλλά τώρα που δημοσιεύθηκε και μελετήθηκε από την αγορά, ξεκίνησαν οι προβληματισμοί και τα ερωτήματα. Και δεν είναι μόνο το ζήτημα της ηλεκτροκίνησης και των πρατηρίων καυσίμων που ήδη αναδείξαμε. Για την πληρότητα του ρεπορτάζ, καθώς πολλά από αυτά επηρεάζουν τον τρόπο ζωής στην πόλη αλλά και στα χωριά και την ύπαιθρο, καταγράφουμε τις πρώτες αντιδράσεις, απορίες και αντιρρήσεις που συλλέξαμε.

Πράσινα Σημεία

Χαιρόμαστε που το ΥΠΕΝ επιβεβαιώνει και επίσημα τα συνεχή και έγκαιρα ρεπορτάζ της Greenagenda το 2016 και το 2017… Αναδείξαμε εγκαίρως ότι η κατάργηση του νόμου 4269 οδηγούσε «στα σκουπίδια» τον Εθνικό Σχεδιασμό Διαχείρισης Αποβλήτων, που μόλις είχε συνταχθεί, λόγω έλλειψης πρόβλεψης για Πράσινα Σημεία. Η κυβέρνηση αναγκάστηκε να νομοθετήσει τρεις φορές για να επιλύσει το πρόβλημα και σήμερα έρχεται και προβλέπει γωνιές ανακύκλωσης, μικρά και μεγάλα Πράσινα Σημεία σε πολλές κατηγορίες χρήσεων γης, ώστε να μπορέσει να υλοποιηθεί η βασική πρόβλεψη για διαλογή στη πηγή.

Αστική γεωργία – λαχανόκηποι

Πανηγυρίζει το ΥΠΕΝ διότι εισάγει την έννοια της αστικής γεωργίας και του λαχανόκηπου στις χρήσεις γης. Ωστόσο το Υπουργείο κρύβει ότι η πρόβλεψη είναι πρακτικά ανεφάρμοστη, κυρίως διότι λείπει ο ορισμός της. Από την ώρα της ανακοίνωσης, δεκάδες ερωτήματα έχουν προκύψει – και γίνεται και η σχετική πλάκα. Πώς θα κρίνει ένας υπάλληλος πολεοδομίας, που έχει την αρμοδιότητα χορήγησης βεβαίωσης χρήσης γης, αν ένας αστικός κήπος είναι λαχανόκηπος; Επιτρέπονται μόνο τα λάχανα και όχι τα μαρούλια; Και ποια ακριβώς φυτά δικαιολογούνται να καλλιεργούνται; Στη γεωργία περιλαμβάνονται και φρύγανα και δενδρώδεις καλλιέργειες, που όμως αλλάζουν τον χαρακτήρα της έκτασης σε δασική; Τα αρωματικά και καλλωπιστικά φυτά ή τα λουλούδια επιτρέπονται ή όχι; Η καλλιέργεια (ιατρικής) κάνναβης; Και οι περίοικοι θα έχουν λόγο και γνώμη επί της καλλιέργειας (πχ για λόγους αλλεργιών); Και όλα αυτά θα τα κρίνει ο υπάλληλος μια πολεοδομίας που δεν έχει καμία γεωπονική γνώση; Και με ποια άδεια θα ιδρύεται και θα λειτουργεί ένας λαχανόκηπος και από ποιον φορέα;

Όλα τα ζητήματα αυτά θα κληθούν να τα επιλύσουν στην πορεία οι αρμόδιες υπηρεσίες, οι οποίες δεν έχουν καμία εξειδίκευση στο θέμα. Και ενώ υπάρχει εκτενής επιστημονική βιβλιογραφία τα τελευταία χρόνια στο ζήτημα, δεν υπάρχει διοικητική ή και νομική ερμηνεία του ζητήματος με βάση το ελληνικό δίκαιο.

Σοβαρό προβληματισμό δημιουργεί η έλλειψη ορισμού και διαδικασιών για ιδιοκτησιακά θέματα και θέματα συγκρούσεων χρήσεων γης. Για παράδειγμα, η επί μακρόν χρήση ενός οικοπέδου στο κέντρο της πόλης για «λαχανόκηπο» ή «αστική γεωργία», μέσω διατάξεων έκτακτης χρησικτησίας, μπορεί να δώσει περιουσιακά δικαιώματα σε συλλογικότητες ή άτομα που καλλιεργούν πάνω στην περιουσία άλλου. Γνωστό και κλασικό, πλέον, παράδειγμα είναι το οικόπεδο στη συμβολή Χαριλάου Τρικούπη και Ναυαρίνου, στην Αθήνα, που έχει καταληφθεί εδώ και περισσότερο από μια δεκαετία από αναρχικές ομάδες και θεωρείται «αυτοδιαχειριζόμενο πάρκο» όπου γίνονται και καλλιέργειες, αλλά λόγω του ιδιότυπου «άβατου των Εξαρχείων» ούτε ο Δήμος ούτε το Δημόσιο ούτε ο ιδιοκτήτης έχουν δυνατότητα να επέμβουν για να το χρησιμοποιήσουν. Μια τέτοια πρακτική, αν γενικευτεί, ειδικά στη χώρα μας που υπάρχει τεράστια εκκρεμότητα καταβολής αποζημιώσεων για απαλλοτριώσεις σε δικαιούχους, από τους δήμους, για χώρους αστικού πρασίνου και άλλους κοινόχρηστους χώρους (πάρκινγκ, πάρκα, άλση κλπ), δημιουργεί πολλά προβλήματα.

Κέντρα μεταναστών σε περιοχές κατοικίας

Με το νέο ΠΔ η κυβέρνηση παραδέχεται ότι τα κέντρα μεταναστών ήρθαν για να μείνουν για πολλά χρόνια. Αν σκεφθεί κανείς ότι ένα σχέδιο πόλης σήμερα χρειάζεται από τέσσερα έως είκοσι χρόνια για να γίνει ή να αναθεωρηθεί, αντιλαμβάνεται κανείς ότι η ρύθμιση είναι μακροπρόθεσμη. Δηλαδή ένας δήμος αν προβλέψει για ένα οικοδομικό τετράγωνο ότι θα υπάρχει κέντρο μεταναστών, θα πρέπει να ζήσει με αυτήν την πρόβλεψη για τα επόμενα 15 τουλάχιστον χρόνια που είναι ο μέσος χρόνος ωρίμανσης και υλοποίησης μιας αλλαγής σχεδίου πόλης. Αυτό που επίσης εντυπωσιάζει είναι ότι εκεί που προβλέπονται κέντρα μεταναστών δυναμικότητας έως 300 άτομα, δεν επιτρέπονται καθόλου δημόσια νοσοκομεία (ανεξαρτήτως μεγέθους), επιτρέπονται κλινικές μέχρι 100 άτομα και ξενοδοχεία μέχρι 150 κλίνες. Έτσι ένα παλιό ξενοδοχείο 200 κλινών στο κέντρο της Αθήνας, όπου κυρίαρχη είναι η χρήση της γενικής κατοικίας, δεν θα μπορεί να γίνει ξανά ξενοδοχείο (παρά μόνο αν «μικρύνει») αλλά θα μπορεί να γίνει ξενώνας για παράτυπους μετανάστες.

Νοσοκομεία – ιδιωτικές κλινικές

Το θέμα του διαχωρισμού των νοσοκομείων σε δημόσια και ιδιωτικά νοσοκομεία και κλινικές δημιουργεί πολλές απορίες. Τα νοσοκομεία επιτρέπονται μόνο ως ειδική χρήση σε συγκεκριμένες, ονοματισμένες σε επίπεδο τετραγώνου (πρακτικά) περιοχές. Από την άλλη οι ιδιωτικές κλινικές (χωρίς να διευκρινίζεται πόσες και ποιες ιατρικές μονάδες μπορούν να έχουν π.χ. χειρουργεία) επιτρέπονται σε περισσότερες περιοχές αλλά με όριο δυναμικότητας.

Υπερανάλυση στην περίθαλψη

Εντυπωσιάζει το γεγονός ότι μόνο ο χώρος της υγείας και της περίθαλψης παρουσιάζει τόσο μεγάλη υπερανάλυση στις ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης. Προβλέπονται μάλιστα είκοσι (!) κατηγορίες, υποκατηγορίες και ανθυποκατηγορίες (sic). Για να γίνει κατανοητή η σύγκριση, η μεταποίηση έχει τρεις κατηγορίες (καμία υποκατηγορία), ο τουρισμός μία κατηγορία. Η περίθαλψη είναι μία κατηγορία με τέσσερις υποκατηγορίες που η καθεμία εξ αυτών έχει από δύο έως 11 ανθυποκατηγορίες. Καμία άλλη δραστηριότητα δεν αναλύεται σε ανθυποκατηγορίες! Όσο μεγαλύτερη ανάλυση έχει μια κατηγορία, τόσο περισσότερο σημειακές παρεμβάσεις σε επίπεδο τετραγώνου μπορούν να γίνουν κατά το σχεδιασμό, νοθεύοντας τον ανταγωνισμό (περιορίζοντας δηλαδή τη δυνατότητα ίδρυσης νέων επιχειρήσεων σε συγκεκριμένη περιοχή) και αυξάνοντας τη συνδιαλλαγή μεταξύ των ενδιαφερομένων και των μελετητών ή των δήμων. Γιατί κανείς δεν μπορεί να καταλάβει επιστημονικά ποια είναι η διαφορά, σε χωροταξικό και πολεοδομικό επίπεδο, ενός «κέντρου αποθεραπείας και αποκατάστασης ημερήσιας νοσηλείας» (χωρίς διανυκτέρευση δηλαδή) και ενός «εργαστηρίου φυσικοθεραπείας», ώστε να είναι αυτά τα δύο ξεχωριστές ανθυποκατηγορίες χρήσεων γης.

Χωρίς κέντρα διασκέδασης οι χαρακτηρισμένες τουριστικές περιοχές (χρήσεις γης τουρισμός – αναψυχή)

Εξαιρετικά εντυπωσιακό είναι το φαινόμενο να μην περιλαμβάνονται τα κέντρα διασκέδασης στις χρήσεις γης στις τουριστικές περιοχές. Σε όλο το υπόλοιπο προεδρικό διάταγμα, όπου υπάρχει η χρήση «αναψυχή» δίπλα υπάρχει, με παύλα, η κατηγορία «κέντρα διασκέδασης», αποτελώντας, ενιαία ειδική χρήση. Αυτό δεν ισχύει μόνο για τις περιοχές που θα χαρακτηριστούν «τουρισμού – αναψυχής», οι οποίες αφορούν κυρίως τουριστικές περιοχές και δήμους της χώρας. Σύμφωνα με πληροφορίες, πρόκειται για «διόρθωση» (δηλαδή διαγραφή της λέξης «κέντρα διασκέδασης») της τελευταίας στιγμής, σε επίπεδο πολιτικής ηγεσίας, άγνωστο για ποιον λόγο. Όπως «διορθώθηκε» το ΠΔ, η χρήση των «κέντρων διασκέδασης» επιτρέπεται μόνο στην κατηγορία «πολεοδομικό κέντρο». Φυσικά αυτό δεν πρόκειται να ισχύσει στην πράξη (όπως έχουμε δει επί δεκαετίες), καθώς η αγορά βρίσκει άλλες λύσεις: χαρακτηρίζει τα μαγαζιά «αναψυκτήρια» ή χώρους «εστίασης» και προχωρά. Απλά η συγκεκριμένη έλλειψη (ή «διαγραφή») δημιουργεί μεγαλύτερη εστία συναλλαγής και πιθανόν εξυπηρετεί συγκεκριμένες ανάγκες.

Φρουτάκια και τζόγος

Ιδιαίτερη συζήτηση έχει προκαλέσει ήδη η «απορρύθμιση» της αγοράς τυχερών παιγνίων και τζόγου, μέσω του ΠΔ για τις χρήσεις γης. Δεν είναι μόνο το γεγονός ότι προβλέπεται ως ειδική χρήση το «καζίνο», στις περιοχές τουρισμού – αναψυχής διότι αυτή η πρόβλεψη έχει επιστημονική, πολιτική και ουσιαστική σημασία: να γίνει καζίνο εκεί που προβλέπεται ως χρήση ο τουρισμός (π.χ. Ελληνικό, μεγάλα τουριστικά νησιά κλπ). Η «απορρύθμιση» έρχεται με την καθιέρωση της χρήσης «Χώροι διεξαγωγής τεχνικών - ψυχαγωγικών και τυχερών παιγνίων» σε πολλές περιοχές, δηλαδή στις κατηγορίες χρήσεων «τουρισμού – αναψυχής», «πολεοδομικού κέντρου» και «γενικής κατοικίας». Σημειωτέον, μέχρι σήμερα, επιτρέπονταν η ίδρυση πρακτορείων ΟΠΑΠ στη γενική κατοικία αλλά όχι για άλλα παίγνια όπως τα γνωστά «φρουτάκια» ή «κουλοχέρηδες» κλπ. Η δυνατότητα για περισσότερα καζίνο και «φρουτάκια» αποτελεί μνημονιακή δέσμευση της χώρας αλλά και σύσταση του ΟΑΣΑ για την απελευθέρωση της αγοράς, αν και τα κοινωνικά ζητήματα για την εξάπλωση του τζόγου, ειδικά σε μια οικονομία σε κρίση, είναι πολλά και φλέγοντα.

Μικροί οικισμοί – χωριά

Τα περισσότερα χωριά της χώρας μας δεν έχουν καθόλου ή δεν έχουν σε ισχύ πολεοδομικό σχέδιο. Και είναι λογικό, αφού το ελληνικό κράτος δεν έχει μπορέσει να ολοκληρώσει το σχεδιασμό ακόμη ούτε μέσα στις πόλεις (ο Δήμος Αθηναίων έχει εκτός σχεδίου περιοχή στα 2 χλμ από την Ακρόπολη…), επομένως δεν θα είχαν και τα χωριά μας. Η επιλογή του ΠΔ να ονοματίζονται περιοριστικά οι χρήσεις γης που επιτρέπονται στα χωριά (μέχρι την ολοκλήρωση των ΤΧΣ), με πολλές περιπτωσιολογίες στα επιτρεπόμενα τετραγωνικά και με αποκλεισμό κάποιων χρήσεων, δημιουργεί αναπτυξιακά προβλήματα. Και η ονομασία «χωριά», στη συγκεκριμένη περίπτωση, αναφέρεται σε οικισμούς μέχρι 2000 κατοίκους, δηλαδή περιλαμβάνει και μικρές πόλεις. Για παράδειγμα, απαγορεύεται τελείως η χρήση βιομηχανίας ή χονδρεμπορίου, ακόμη και μικρής όχλησης, όταν για παράδειγμα στη Γερμανία (που είναι πρότυπο βιομηχανικής ανάπτυξης) υπάρχουν εργοστάσια και αποθήκες σχεδόν στα κέντρα μικρών οικισμών, όπου γύρω τους αναπτύχθηκε η πόλη. Εδώ η κυβέρνηση κάνει την επιλογή να κατευθύνει τη μεταποίηση σε οργανωμένους υποδοχείς και μεγάλες πόλεις, αντίθετα με τη λογική της αποκέντρωσης και της ανάγκης για περιφερειακή ανάπτυξη. Αλλά επιτρέπονται κέντρα φιλοξενίας μεταναστών μέχρι 100 άτομα, ακόμη και αν δεν έχει αναπτυξιακή διάσταση μια τέτοια χρήση. Τουλάχιστον στα χωριά μας είναι ενιαίο το όριο κλινών – ατόμων (100) μεταξύ ξενοδοχείων και κέντρων φιλοξενίας μεταναστών, σε αντίθεση με τις περιοχές γενικής κατοικίας… Α, και δεν επιτρέπονται και «φρουτάκια»…

Τα παράλογα της αμιγούς κατοικίας

Πραγματικά παράξενη είναι μια «παράλειψη» για τις χρήσεις εκπαίδευσης που αν δεν είναι ανθρώπινο λάθος τότε εξυπηρετεί συγκεκριμένα συμφέροντα. Στις περιοχές με χρήση «αμιγής κατοικία» προβλέπεται πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια εκπαίδευση, δηλαδή σχολεία, αλλά δεν προβλέπονται… νηπιαγωγεία! Δηλαδή κάποιοι θεωρούν ότι το αμιγώς οικιστικό περιβάλλον υπονομεύεται από τα νήπια αλλά αν μεγαλώσουν ένα χρόνο και πάνε δημοτικό, τότε δεν υπονομεύεται! Στην πραγματικότητα αυτό που κάνει το ΥΠΕΝ, με αυτόν τον αστείο τρόπο, είναι να υποχρεώνει τους δήμους που έχουν «αμιγή κατοικία» στο σχεδιασμό τους, να μην επιτρέψουν την ίδρυση νέων νηπιαγωγείων σε αυτές τις περιοχές, πριμοδοτώντας έτσι όσους έχουν ήδη τέτοιες άδειες, με βάση προηγούμενο καθεστώς.

Επίσης παράξενη είναι η πρόβλεψη για «τουριστικά καταλύματα μέχρι 30 κλίνες» στην «αμιγή κατοικία». Δηλαδή μπορεί να γίνει μια επιχείρηση με 30 μονόκλινες σουίτες (σαν boutique ξενοδοχείο που θα βγάλει άδεια οικοδομής με μονόκλινα αλλά θα έχει στο τέλος μεγαλύτερα διπλά κρεβάτια) ή ξενοδοχείο ημιδιαμονής ή ενοικιαζόμενα διαμερίσματα ή επιχείρηση airbnb αλλά όχι ένας ξενώνας με 12 τρίκλινα (δηλαδή 36 συνολικά κρεβάτια), «προφανώς» γιατί το δεύτερο είναι μεγαλύτερης όχλησης από τα πρώτα, σύμφωνα με το ΥΠΕΝ…

Ξεχωριστή αναφορά χρειάζεται επίσης στην κατηγορία «Περίθαλψη» στην αμιγή κατοικία, όπου επιτρέπονται μόνο μονάδες ψυχοκοινωνικής αποκατάστασης, γιατί «προφανώς» τα υπόλοιπα 10 είδη μονάδων χωρίς νοσηλεία (όσες μονάδες έχουν κλίνες για περίθαλψη ανήκουν σε άλλη κατηγορία) αποτελούν πολύ μεγαλύτερη επιβάρυνση, όπως η φυσικοθεραπεία…

Το ζήτημα του οδικού δικτύου

Με τον νόμο του 2014 είχαν επιτραπεί (ως πακέτο) διάφορες χρήσεις γης πάνω στους μεγάλους οδικούς άξονες της χώρας, αυτούς που είναι χαρακτηρισμένοι ως λεωφόροι, εθνικές οδοί και κύριοι οδικοί άξονες. Στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη αυτοί οι δρόμοι προβλέπονται ως τέτοιοι από τον Χωροταξικό Σχεδιασμό, μέσα από τα Ρυθμιστικά Σχέδια των δύο πόλεων. Όμως κάποιοι δήμοι, και ιδιαίτερα κάποιοι «προνομιούχοι», κάνοντας χρήση ειδικών διατάξεων που προηγούνταν, είχαν περιορίσει τις χρήσεις γης σε αμιγή κατοικία – και ακόμη περισσότερο – πάνω στους μεγάλους αυτούς οδικούς άξονες. Αυτό είχε δημιουργήσει ευτράπελες καταστάσεις, που αλλάζουν οι χρήσεις πάνω στον ίδιο δρόμο ανάλογα με το σε ποιον δήμο ανήκει το τετράγωνο ή ακόμη και στις απέναντι πλευρές του ίδιου δρόμου. Κανείς άλλωστε δεν θεωρεί τη Λεωφόρο Κηφισίας ή τη Λεωφόρο Βουλιαγμένης, για παράδειγμα, περιοχές αμιγούς κατοικίας – αλλά υπάρχουν σημεία τους που απαγορεύεται κάθε άλλη χρήση εκτός από κατοικία και… πρεσβείες! Το 2014 το θέμα αυτό λύθηκε, υποχρεώνοντας νομοθετικά για ενιαία κατηγοριοποίηση χρήσεων στα τετράγωνα που έχουν πρόσωπο πάνω σε κεντρικούς άξονες. Με την κατάργηση του νόμου 4269 και το νέο ΠΔ χρήσεων γης, επανέρχεται το προηγούμενο καθεστώς και οι «προνομιούχοι» θα συνεχίσουν να έχουν τον δικό τους «θεό» ακόμη και πάνω σε λεωφόρους.

Ατελής μεταρρύθμιση

Το νέο ΠΔ αναπαράγει τη νοοτροπία των χρήσεων γης ως «μελετητικού εργαλείου», δίνει δηλαδή μεγάλα περιθώρια κίνησης στον κάθε μελετητή και κάθε δήμο να ορίσει, ακόμη και σε επίπεδο οικοπέδου, ειδικούς όρους και προϋποθέσεις. Τους δίνει δηλαδή υπερβολική δυνατότητα σημειακών αλλαγών, ευνοώντας την περιπτωσιολογία και τη συνδιαλλαγή και δημιουργώντας έλλειψη διαφάνειας σε ενδιαφερόμενους. Έτσι, δυσκολεύει την αδειοδότηση των επιχειρήσεων και δημιουργεί εστίες συναλλαγής και διαφθοράς. Ο προηγούμενος νόμος του 2014 προέβλεψε για πρώτη φορά στην ελληνική νομοθεσία, τη σύνδεση κάθε χρήσης γης με την κωδικοποίηση των ΔΟΥ, δηλαδή τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ) που έχει κάθε επιχείρηση ή οργανισμός. Αυτό διασφάλιζε να μη χρειάζονται περαιτέρω ερμηνείες (εγκύκλιοι, αποφάσεις, κλπ) και παρερμηνείες (από οποιονδήποτε υπάλληλο ή αξιωματούχο, με όσα αυτό συνεπάγεται), με αντιστοίχηση των περίπου 6.000 Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριοτήτων (ΚΑΔ) του Υπουργείου Οικονομικών με τις χρήσεις γης του νόμου 4269/2014, μέσω μιας δυναμικής βάσης δεδομένων. Έτσι όλοι, πολίτες και επιχειρήσεις, θα γνώριζε με μια ματιά», ή «με λίγα κλικς», τί επιτρέπεται και που και θα έμπαινε τέλος στις ειδικές περιπτώσεις, στα «θολά τοπία», στις ανάγκες ερμηνειών, σε «αλισβερίσι», «ρουσφέτι», χρηματισμό και διαφθορά.

Αυτή η διασύνδεση ΚΑΔ- χρήσεων γης καταργήθηκε πλέον και απέμειναν οι «περιγραφές» των χρήσεων που υπήρχαν το 1987, με τη προσθήκη κάποιων νέων, οπότε οι επιχειρήσεις και οι πολίτες θα είναι έρμαια των «ερμηνειών» κάθε αρμοδίου για τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ειδικά από τη στιγμή που μόνη προϋπόθεση για την αδειοδότηση των επιχειρήσεων, μετά τη μεταρρύθμιση που προωθεί για όλους τους κλάδους το Υπουργείο Οικονομίας και Ανάπτυξης, παραμένει η βεβαίωση χρήσης γης.

Θυμίζουμε επίσης ότι η κατηγοριοποίηση των χρήσεων γης της μεταποίησης (επαγγελματικά εργαστήρια και βιοτεχνίες – βιομηχανίες χαμηλής, μέσης και υψηλής όχλησης) είναι μνημονιακή υποχρέωση να αναθεωρηθούν και να προσαρμοστούν τουλάχιστον στην κατηγοριοποίηση της περιβαλλοντικής αδειοδότησης μέχρι το 2020. Οπότε θα έχουμε εκ νέου ράβε-ξήλωνε σε λίγους μήνες στις χρήσεις γης…

Αν σας άρεσε το άρθρο, Μοιραστείτε το!

Κάνετε το σχόλιό σας

Ερώτημα ασφαλείας (CAPTCHA) * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.