του Θοδωρή Καραουλάνη
Με νέα διάταξη νόμου, η οποία θα ενσωματωθεί στο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ για τη δόμηση και τα αυθαίρετα που κατατίθεται άμεσα στη Βουλή, το Υπουργείο προσπαθεί ξανά να λύσει το πρόβλημα της αυτονόμησης των διαμερισμάτων από την κεντρική θέρμανση των πολυκατοικιών.
Η εξέλιξη αυτή είναι πολύ κρίσιμη τόσο για την επίλυση ενός ζητήματος που έχει προκαλέσει πληθώρα διενέξεων και νομι9κών και δικαστικών αντιπαραθέσεων σε όλη την ελληνική επικράτεια τα τελευταία χρόνια. Επίσης η διάταξη είναι κρίσιμη για την επιτυχία του νέου προγράμματος «εξοικονομώ κατ’ οίκον» αλλά και γενικότερα στην επίτευξη των στόχων εξοικονόμησης ενέργειας και μείωσης της ενεργειακής κατανάλωσης που έχει υποχρέωση η χώρα να πετύχει, συμβάλλοντας στους στόχους καταπολέμησης της κλιματικής αλλαγής.
Όπως αποκαλύπτει σήμερα η Greenagenda, το κείμενο της διάταξης νόμου που επιχειρεί να λύσει το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί σε χιλιάδες πολυκατοικίες όλης της χώρας βασίζεται στις εξής αρχές:
- Ξεπερνάται το (νομικό και συνταγματικό) εμπόδιο της αυξημένης πλειοψηφίας (που υπάρχει σε πολλές περιπτώσεις) των γενικών συνελεύσεων πολυκατοικιών, για λόγους δημοσίου συμφέροντος, υπό την προϋπόθεση της συμβολής στους ενεργειακούς στόχους της χώρας, μέσω της βελτίωσης της ενεργειακής απόδοσης και της εφαρμογής του ΚΕΝΑΚ (κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων) σε παλαιά υφιστάμενα κτίρια που ειδάλλως δεν θα τον εφάρμοζαν.
- Η αρχή της απόλυτης πλειοψηφίας (50%+1ψήφος) στις γενικές συνελεύσεις αφορά όλες τις σχετικές αποφάσεις (αλλαγή συστήματος κεντρικής θέρμανσης, αλλαγή εξοπλισμού, αυτονόμηση διαμερισμάτων, μεταβολή ή επέμβαση στους κοινόχρηστους χώρους κλπ)
- Ο διαχειριστής ή η Γενική Συνέλευση δεν μπορούν να μπλοκάρουν το αίτημα ιδιοκτήτη, καθώς παρέχεται η δυνατότητα υποχρεωτικής σύγκλισης ΓΣ για το συγκεκριμένο ζήτημα από τον ενδιαφερόμενο
- Μετά από αυτή τη διαδικασία (υποχρεωτική σύγκλιση ΓΣ) ακόμη και αν η Γενική Συνέλευση μιας πολυκατοικίας απορρίψει το αίτημα αλλαγής συστήματος κεντρικής θέρμανσης ή αυτονόμησης ιδιοκτησίας, ή ακόμη και αν δεν λάβει σχετική απόφαση, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει σε αποσύνδεση ή/και αυτονόμηση της κατοικίας του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας, με συγκεκριμένες προϋποθέσεις
- Αν ακολουθηθεί η διαδικασία της διάταξης, η συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου του συστήματος κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, υποχρεούται όμως να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησής του και στις έκτακτες δαπάνες
- Για λόγους ισότητας, η ρύθμιση θα αφορά και σχετικές αποφάσεις που έχουν ήδη ληφθεί και όσες έχουν ήδη πραγματοποιηθεί με διαφορετικό τρόπο
Θυμίζουμε ότι το ΥΠΕΝ προσπάθησε και πάλι το 2015, με αιφνιδιαστική αποδοχή τροπολογίας της τελευταίας στιγμής το 2015, να λύσει το συγκεκριμένο θέμα, αλλά παρά τις περί του αντιθέτου τοποθετήσεις, το πρόβλημα δεν επιλύθηκε.
Αναλυτικά η διάταξη, που περιλαμβάνεται σύμφωνα με τις πληροφορίες μας (αν δεν υπάρξει αλλαγή της τελευταίας στιγμής), ως άρθρο 127 στο υπό κατάθεση νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ έχει ως εξής:
Τροποποίηση διατάξεων του π.δ. 420/1987, του π.δ. της 27 Σεπτ./7 Νοεμ. 1985 και του ν. 4342/2015
1. Η παρ. 5 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987 (Α’ 187), η οποία προστέθηκε με την παρ. 4 του άρθρου 30 του ν. 3175/2003 (Α’ 207) και τροποποιήθηκε με την παρ. 5 του άρθρου 13 του ν. 3661/2008 (Α’ 89), αντικαθίσταται ως εξής:
«5. Για τη βελτίωση της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιρίων τα οποία περιλαμβάνουν περισσότερες από μία οριζόντιες ιδιοκτησίες, οι αποφάσεις των γενικών συνελεύσεων των συνιδιοκτητών για την αλλαγή του συστήματος κεντρικής θέρμανσης και τη σύνδεση με το δίκτυο φυσικού αερίου ή την εγκατάσταση συστήματος τηλεθέρμανσης ή γεωθερμίας ή αντλιών θερμότητας ή άλλου συστήματος θέρμανσης λαμβάνονται, εφόσον προκύπτει ότι η πιο πάνω αλλαγή βελτιώνει την ενεργειακή αποδοτικότητα του κτιρίου σύμφωνα με τις διατάξεις του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ), με την απόλυτη πλειοψηφία των ψήφων του συνόλου των συνιδιοκτητών, ανεξαρτήτως αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής. Με την ίδια πλειοψηφία λαμβάνεται κάθε άλλη σχετική απόφαση για την υλοποίηση και ρύθμιση των παραπάνω αποφάσεων, ιδίως για την τροποποίηση ή αντικατάσταση των υφιστάμενων εγκαταστάσεων θέρμανσης, την αλλαγή εξοπλισμού, τις επεμβάσεις στις όψεις του κτιρίου, την όδευση σωληνώσεων και αγωγών, την τοποθέτηση καπναγωγών και καπνοδόχων και εν γένει για κάθε απαραίτητη μεταρρύθμιση, μεταβολή ή επέμβαση στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, αφού ληφθούν υπόψη και τα οριζόμενα στην παρ. 2 του άρθρου 7 του ν. 2364/1995 (Α’ 252).
Με την ίδια πλειοψηφία και ανεξαρτήτως αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής λαμβάνονται και οι αποφάσεις για τη μόνιμη αποσύνδεση από το δίκτυο κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου κύριων μεμονωμένων ιδιοκτησιών στις οποίες οι ιδιοκτήτες τους προτίθενται να τοποθετήσουν ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης με χρήση φυσικού αερίου ή να εγκαταστήσουν αυτόνομο σύστημα τηλεθέρμανσης ή γεωθερμίας ή αντλιών θερμότητας ή άλλο αυτόνομο σύστημα θέρμανσης. Και στην περίπτωση αυτή πρέπει να προκύπτει ότι η ανεξάρτητη μόνιμη εγκατάσταση θέρμανσης βελτιώνει την ενεργειακή αποδοτικότητα της ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις του Κανονισμού Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (Κ.Ε.Ν.Α.Κ).
Η απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών δεν είναι αναγκαία, ανεξαρτήτως αν υπάρχει αντίθετη πρόβλεψη στον κανονισμό σχέσεων των συνιδιοκτητών της οικοδομής, όταν η τοποθέτηση ανεξάρτητης μόνιμης εγκατάστασης θέρμανσης διενεργείται από κύριες μεμονωμένες ιδιοκτησίες σε υφιστάμενες οικοδομές οι οποίες δεν έχουν εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης.»
2. Μετά την παρ. 5 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987 προστίθενται παράγραφοι 6, 7 και 8 ως εξής:
«6. Κάθε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ανεξαρτήτως ποσοστού συνιδιοκτησίας και αντίθετης πρόβλεψης στον κανονισμό σχέσεων συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, μπορεί να ζητήσει εγγράφως από το διαχειριστή της πολυκατοικίας τη σύγκληση συνέλευσης συνιδιοκτητών με θέμα τη λήψη απόφασης για την αλλαγή του συστήματος κεντρικής θέρμανσης ή την αποσύνδεση της ιδιοκτησίας του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, σύμφωνα με τα οριζόμενα στην παρ. 5. Σε πολυκατοικίες όπου δεν υπάρχει διαχειριστής ή αν ο διαχειριστής της πολυκατοικίας δεν συγκαλέσει εντός τριάντα (30) ημερών τη συνέλευση, ο ιδιοκτήτης συγκαλεί τη συνέλευση αναρτώντας πρόσκληση στην είσοδο του κτιρίου και καθορίζοντας τόπο συνεδρίασης εντός της πολυκατοικίας και ημερομηνία συνεδρίασης που πρέπει να απέχει τουλάχιστον δέκα (10) ημέρες από την ημερομηνία ανάρτησης της πρόσκλησης.
» 7. Αν η συνέλευση συνιδιοκτητών λάβει αρνητική απόφαση ή δεν λάβει απόφαση εντός τριάντα (30) ημερών από την ημερομηνία της πρώτης σύγκλησής της, ο ιδιοκτήτης που ζήτησε τη σύγκλησή της δικαιούται, με δική του δαπάνη, ευθύνη και επιμέλεια και κατά τρόπο που να μη θίγει τη θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών, να αποσυνδέσει την ιδιοκτησία του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου με μόνωση των σωλήνων της κεντρικής θέρμανσης που διέρχονται από την ιδιοκτησία του και να τη συνδέσει αυτόνομα με το δίκτυο φυσικού αερίου ή να εγκαταστήσει σε αυτήν αυτόνομο σύστημα θέρμανσης κατά τα οριζόμενα στην παρ. 5. Ο απαιτούμενος εξοπλισμός εγκαθίσταται σύμφωνα με τις προδιαγραφές ασφαλούς λειτουργίας των εγκαταστάσεων, όπως ορίζονται από τις κείμενες διατάξεις κατά περίπτωση, και τοποθετείται εντός της αυτονομούμενης οριζόντιας ιδιοκτησίας ή σε χώρο που ανήκει στην κυριότητα ή στην αποκλειστική χρήση του ιδιοκτήτη. Οι σωληνώσεις της παροχής μπορεί να διέρχονται από την πρόσοψη του κτιρίου ή άλλους κοινόχρηστους χώρους σύμφωνα με τους όρους των κείμενων πολεοδομικών διατάξεων. Πριν από την έναρξη της εγκατάστασης αυτόνομου συστήματος θέρμανσης ο ιδιοκτήτης της αυτονομούμενης ιδιοκτησίας γνωστοποιεί στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας την αποσύνδεσή του από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, τον τρόπο όδευσης των σωληνώσεων της παροχής μέχρι την ιδιοκτησία του και το χρόνο έναρξης και την αναμενόμενη διάρκεια των εργασιών εγκατάστασης.
» 8. Οριζόντια ιδιοκτησία που αυτονομείται με βάση τις διατάξεις της παρ. 7, απαλλάσσεται από τις δαπάνες κατανάλωσης καυσίμου του συστήματος κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου, υποχρεούται όμως να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες προληπτικής συντήρησής του και στις έκτακτες δαπάνες. Με απόφαση της πλειοψηφίας των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας μπορεί να αποφασιστεί η πλήρης απαλλαγή των ιδιοκτησιών που αυτονομούνται.»
3. Η απαλλαγή του πρώτου εδαφίου της παρ. 8 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987 εφαρμόζεται και για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που έχουν αποσυνδεθεί από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου χωρίς απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών και έχουν συνδεθεί με το δίκτυο φυσικού αερίου ή έχει εγκατασταθεί σε αυτές αυτόνομο σύστημα θέρμανσης σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 2 του ίδιου π.δ/τος. Στην περίπτωση αυτή, με την αποσύνδεση δεν πρέπει να θίγεται η θέρμανση των ιδιοκτησιών των λοιπών συνιδιοκτητών και, περαιτέρω, πρέπει να έχει γίνει μόνωση των σωλήνων της κεντρικής θέρμανσης στις ιδιοκτησίες που έχουν αποσυνδεθεί. Η απαλλαγή του πρώτου εδαφίου αφορά σε δαπάνες που πραγματοποιούνται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.
4. Στο δεύτερο εδάφιο της παρ. 3.3.1 του άρθρου 1 του από 27-9-1985 π.δ/τος (Δ’ 631), όπως αυτό το εδάφιο αυτό προστέθηκε με την παρ. 11 του άρθρου 30 του ν. 3175/2003 (Α’ 207), διαγράφονται οι λέξεις «με χρήση αερίων καυσίμων».
5. Η μη επιβάρυνση με δαπάνες λειτουργίας και έκτακτες δαπάνες κεντρικής θέρμανσης, που προβλέπεται στην παρ. 3.3.1 του άρθρου 1 του από 27-9-1985 π.δ/τος εφαρμόζεται και για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες που έχουν αποσυνδεθεί από το σύστημα κεντρικής θέρμανσης του κτιρίου με απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών και έχουν συνδεθεί με το δίκτυο φυσικού αερίου ή έχει εγκατασταθεί σε αυτές αυτόνομο σύστημα θέρμανσης σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 2 του π.δ. 420/1987. Η μη επιβάρυνση που προβλέπεται στο προηγούμενο εδάφιο αφορά σε δαπάνες που πραγματοποιούνται μετά τη θέση σε ισχύ του παρόντος νόμου.
6. Καταργείται η παρ. 8 του άρθρου 11 του ν. 4342/2015 (Α’ 143) η οποία προστέθηκε με το άρθρο 39 του ν. 4447/2016 (Α’ 241).
