Σοβαρά προβλήματα και ελλείψεις στο σχέδιο για τις χρήσεις γης

του Θοδωρή Καραουλάνη

«Ποταμό» παρατηρήσεων στέλνει το Τμήμα Κεντρικής Μακεδονίας του ΤΕΕ στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σχετικά με τα προβλήματα που δημιουργεί αλλά και τις ελλείψεις που έχει το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που παρουσίασε το Υπουργείο για τις νέες χρήσεις γης. Θυμίζουμε ότι το σχέδιο ΠΔ έρχεται να αντικαταστήσει το απαρχαιωμένο πλέον ΠΔ του 1987, το οποίο η κυβέρνηση επανέφερε αιφνιδιαστικά πέρυσι τον Μάιο, δημιουργώντας σωρεία προβλημάτων, τα οποία η Greenagenda ανέδειξε διεξοδικά. Θυμίζουμε, επίσης, ότι πριν λίγες ημέρες και η Greenpeace κατήγγειλε ότι το σχέδιο ΠΔ αποτελεί αναίτιο φραγμό στην προώθηση των Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας.

Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει σε επιστολή του ο πρόεδρος του ΤΕΕ/ΤΚΜ Πάρις Μπίλιας προς τον Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Γιώργο Σταθάκη (την οποία έχει κοινοποιήσει τόσο στον Αναπληρωτή Υπουργό Σωκράτη Φάμελλο όσο και στη Γενική Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος Ρένα Κλαμπατσέα) και την οποία αποκαλύπτει στο σύνολο του περιεχομένου της η Greenagenda, το ΤΕΕ/ΤΚΜ θεωρεί ότι υπάρχουν τρία βασικά  ζητούμενα από την μη ικανοποίηση των οποίων  απορρέουν τα προβλήματα και οι ελλείψεις του νομοθετήματος:

  • Χρήσεις γης συνδεδεμένες με δυναμική βάση δεδομένων, ώστε να παρακολουθούν τις εξελίξεις και τις εκάστοτε μεταβολές των παραγωγικών, εμπορικών, επιχειρηματικών δεδομένων.

Με λίγα λόγια, το ΤΕΕ/ΤΚΜ υποστηρίζει ότι ακολουθώντας την ίδια πρακτική και νοοτροπία του ΠΔ του 1987, δηλαδή περιγραφές δραστηριοτήτων που έχουν σκεφθεί μόνο κάποιοι υπάλληλοι του Υπουργείου ξεκομμένοι από τις εξελίξεις και την πραγματική οικονομία, το νέο διάταγμα για τις χρήσεις γης θα καταστεί «απαρχαιωμένο» από την έκδοσή του, ενώ αυτό που χρειάζεται είναι η σύνδεση των χρήσεων γης με την ισχύοπυσα πραγματικότητα, μέσω αντιστοίχησης με κάποιια δυναμική βάση δεδομένων (που θα μπορούσε να είναι η κωδικοποίηση δραστηριοτήτων της ΕΛΣΤΑΤ ή του ΥΠΟΙΚ)

  • Ενιαία αντίληψη, περιγραφή και περιεχόμενο  για τις χρήσεις γης στον πολεοδομικό σχεδιασμό και στις εφαρμογές του είτε από τους Ο.Τ.Α., είτε από τις υγειονομικές Υπηρεσίες, κλπ.

Αυτό που καταγγέλλει το ΤΕΕ/ΤΚΜ είναι με απλά λόγια το ότι κάθε φορέας του δημοσίου θα ερμηνεύει όπως θέλει τις «ονομασίες» των χρήσεων γης, δημιουργώντας εκ νέου «κομφούζιο» και φυσικά προωθώντας το «αλισβερίσι», όπως συμβαίνει τα τελευταία 30 χρόνια – άλλωστε όλοι γνωρίζουμε ότι στις έρευνες διαφθοράς οι υπηρεσίες των δήμων και ειδικά οι πολεοδομίες «διακρίνονται» πάντα, με κύριο όχημα ακριβώς τις χρήσεις γης.

  • Διαφορετική αντιμετώπιση για τις ήδη πολεοδομημένες και τις αδόμητες περιοχές

Το ΤΕΕ/ΤΚΜ προτείνει οι αλλαγές που φέρνει το ΠΔ να ισχύσουν στα σχέδια πόλης και στα χωροταξικά σχέδια γενικότερα που ξεκινήσουν μετά τη δημοσίευση. Έτσι προτείνει οι ήδη πολεοδομημένες περιοχές να ακολουθήσουν τις διατάξεις σύμφωνα με τις οποίες σχεδιάστηκαν ενώ οι «αδόμητες» περιοχές – αυτές δηλαδή που δεν έχουν ακόμη σχέδιο πόλης – να ακολουθήσουν τις νέες διατάξεις, προκειμένου να αποφευχθούν προβλήματα και μακρόχρονες δικαστικές διαμάχες.

  • Ασφάλεια δικαίου για τις μεταβατικές διατάξεις

Με τις λίγες αυτές λέξεις το ΤΕΕ/ΤΚΜ στην ουσία προειδοποιεί ότι το σχέδιο ΠΔ οδηγεί σε αναθεώρηση ολόκληρο τον πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας με κίνδυνο πολλές δραστηριότητες σε ολόκληρη την Ελλάδα να κριθούν «ασύμβατες» και να πρέπει να σταματήσουν, δημιουργώντας τεράστιο πρόβλημα τόσο στην εθνική οικονομία όσο και σε χιλιάδες πολίτες και επιχειρήσεις.

Στις επιμέρους παρατηρήσεις, αυτά που ξεχωρίζουν ιδιαίτερα, σύμφωνα με τη δική μας αξιολόγηση, από τις παρατηρήσεις του ΤΕΕ/ΤΚΜ είναι η «καταγγελία» ότι στην πραγματικότητα  «ερημώνουν» από δραστηριότητες τα όλα τα χωριά, κεφαλοχώρια ακόμη και κωμοπόλεις σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς τίθενται πολύ μικρά όρια στα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, αποκλείονται τα γραφεία όλων των ελευθέρων επαγγελματιών (δικηγόρων, ιατρών,μ μηχανικών, ψυχολόγων και όλων των άλλων ειδικοτήτων) ενώ παράλληλα στις αγροτικές εκτάσεις αποκλείονται εγκαταστάσεις όπως αγροτικές αποθήκες, γεωτρήσεις και άλλες αναγκαίες για τη γεωργική παραγωγή. Ακόμη ξεχωρίζει η παρατήρηση για ανορθολογικές επιλογές στην επιτρεπόμενη όχληση στις πόλεις καθώς στις περιοχές γενικής κατοικίας (που είναι η πλειοψηφία των περιοχών εντός σχεδίου) απαγορεύονται εγκαταστάσεις ειδικής εκπαίδευσης, ωδεία, φροντιστήρια, σχολές χορού και τεχνών ενώ επιτρέπονται  κτίρια τριτοβάθμιας εκπαίδευσης (έστω και με όριο μεγέθους δόμησης…) και κέντρα έρευνας (αυτά χωρίς όριο μεγέθους δόμησης…) ακόμη και σταθμοί αστικών & υπεραστικών λεωφορείων, σταθμοί μετεπιβίβασης ΜΜΜ και ΚΤΕΟ, που με οποιαδήποτε λογική και αν εξεταστούν σίγουρα φέρνουν μεγαλύτερη επιβάρυνση στον αστικό ιστό και στη γειτονιά από ένα μικρό ωδείο ή ένα φροντιστήριο…

Ας δούμε όμως αναλυτικά τις παρατηρήσεις που στέλνει το ΤΕΕ/ΤΚΜ προς τον Υπουργό Γιώργο Σταθάκη, τις οποίες συνέταξε ομάδα εργασίας αποτελούμενη από τους αρχιτέκτονες – πολεοδόμους τον Τάκη Δούμα και Γιάννη Αγγελίδη:

Μετά την κατάργηση του Β’ Κεφαλαίου του ν.4269/2016 (κατηγορίες και περιεχόμενο χρήσεων γης) επαναφέρθηκε σε ισχύ για τον πολεοδομικό σχεδιασμό το ΠΔ 166/Δ/1987 των χρήσεων γης. Το σχέδιο Π.Δ. που τέθηκε σε διαβούλευση ακολουθεί την δομή και τη λογική του Π.Δ.166/Δ/1987 σε «εκσυγχρονιστική» προσαρμογή του από 30 ετών παλαιού και ανεπαρκούς θεσμικού καθεστώτος με το οποίο ρυθμίζονταν οι χρήσεις γης στον πολεοδομικό σχεδιασμό κάθε επιπέδου.

Όσον αφορά τις γενικές κατηγορίες χρήσεων γης:

Στο σχέδιο Π.Δ. καθορίζονται 17 Γενικές κατηγορίες χρήσεων γης ενώ αντίστοιχα στο Β΄ Κεφάλαιο του ν.4269/2014 καθοριζόταν 18. Από τις κατηγορίες αυτές οι 15 είναι όμοιες με τις καταργηθείσες με διαφοροποιήσεις στην ονομασία τους (το περιεχόμενό τους που αφορά τις ειδικές κατηγορίες χρήσεων θα σχολιαστεί παρακάτω)  με αφαίρεση από αυτές του ν.4269/2014  που αναφέρονται ως:
-Εγκαταστάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς
-Κύριο οδικό δίκτυο πόλεων
και με προσθήκη δύο νέων κατηγοριών
-Αγροτική χρήση
-Περιοχές Προστασίας

Οι «όμοιες» 15 γενικές κατηγορίες χρήσεων γης καταγράφεται ότι καλύπτουν περιοχές πολεοδομούμενες ή προς πολεοδόμηση ενώ οι δύο «νέες» που προστίθενται αφορούν εκτάσεις γεωργικής γης και περιοχές προστασίας που ήδη ρυθμίζονται με άλλες διατάξεις και περιεχόμενο των ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΧΣ πέραν των διατάξεων των χρήσεων γης. Σύμφωνα με το ΤΕΕ/ΤΚΜ, οι δύο αυτές κατηγορίες και τα αντίστοιχα άρθρα 15 και 16 που τις περιγράφουν είναι ανεπεξέργαστα και ασαφή ως προς τον σκοπό τους και δημιουργούν εύλογα απορίες και σύγχυση εννοιών με τα αντίστοιχα τους που έχουν ορισθεί στον πολεοδομικό σχεδιασμό.  Τα άρθρα αυτά είτε πρέπει να εξαιρεθούν είτε να επαναδιατυπωθούν με ευκρίνεια και σαφή στόχο και σκοπό.

Όσον αφορά τις ειδικές κατηγορίες χρήσεων γης:

Πέρα των γενικών κατηγοριών χρήσεων γης καθορίζονται και 53 ειδικές κατηγορίες χρήσεων σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία τους, το αναλυτικό περιεχόμενο των οποίων θα εξειδικεύεται με Απόφαση του Υπουργού ΠΕΝ, μετά από γνώση του ΚΕΣΥΠΟΘΑ. Επειδή δεν προσδιορίζεται χρονικός περιορισμός εντός του οποίου θα γίνει αυτή η εξειδίκευση αντιλαμβανόμαστε ότι δεν θα κριθεί απαραίτητη και δεν θα υπάρξει.

Για τη συνέχιση του σχολιασμού, λένε οι εκπρόσωποι των μηχανικών, θα πρέπει να συμφωνηθεί ότι η έννοια ειδική χρήση σύμφωνα με την ειδική πολεοδομική λειτουργία της αφορά την χρήση των κτιρίων και εγκαταστάσεων που θα την εξυπηρετούν Στον ν.4269/2014 το περιεχόμενο των κατηγοριών χρήσεων γης θα αντιστοιχιζόταν με τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ) όπως αυτοί αναφέρονται στην εκάστοτε Εθνική Ονοματολογία Οικονομικών Δραστηριοτήτων. Στο σχέδιο Π.Δ. επειδή ο προσδιορισμός του είδους της περιγραφής και του περιεχομένου της όποιας χρήσης γης ακολουθεί το πρότυπο του 166/Δ/1987, δεν συνδέεται με κάποια δυναμική βάση δεδομένων, και ως εκ τούτου θα παραμένει στατικός μη δυνάμενος να παρακολουθήσει τις εξελίξεις των παραγωγικών, εμπορικών, επιχειρηματικών δεδομένων και τις εκάστοτε μεταβολές τους, γεγονός που θα αποφευγόταν με την αντιστοίχιση των χρήσεων με τους ΚΑΔ.

Υπάρχουν πολλές ασυμβατότητες

Το ΤΕΕ/ΤΚΜ τονίζει ότι, όπως είχαν αναφέρει και στη διαβούλευση του ν.4269/2014, είναι αναγκαίο να υπάρξει ενιαία και κοινή αντίληψη τόσο στον καθορισμό των χρήσεων γης στον πολεοδομικό σχεδιασμό, όσο και κατά την εφαρμογή του με τις χορηγούμενες βεβαιώσεις χρήσεων γης από τους αρμόδιους ΟΤΑ, που τις εκδίδουν σύμφωνα με τις ανάλογες διατάξεις, κατηγοριοποίηση και περιεχόμενο του Δημοτικού Κώδικα. Η ασυμβατότητα του περιεχομένου του σχεδίου ΠΔ με αντίστοιχες ρυθμίσεις σε υφιστάμενα εν ισχύ νομοθετήματα, κώδικες και διατάξεις που αφορούν τις διάφορες χρήσεις όσον αφορά στην ορολογία, στο επιτρεπτόν η μη, και στους περιορισμούς χωροθέτησης δημιουργούν συχνή σύγχυση εννοιών και σύγκρουση συμφερόντων μεταξύ των πολιτών. Είναι αναγκαίο λοιπόν να συγκεντρωθούν όλες τις ισχύουσες διατάξεις για κάθε χρήση και  να εναρμονισθεί η ονοματολογία και το περιεχόμενο τους με  τις διατάξεις περί χωροθέτησης.

Σοβαρές παρατηρήσεις στις κύριες κατηγορίες νέων χρήσεων γης

Ο σχολιασμός του ΤΕΕ/ΤΚΜ επικεντρώνεται (χωρίς δηλαδή να υποστηρίζει ότι οι άλλες κατηγορίες δεν αντιμετωπίζουν προβλήματα) στις βασικές κατηγορίες που η εφαρμογή τους κυριαρχεί χωρικά στις πολεοδομημένες και προς πολεοδόμηση περιοχές της χώρας.

Περιοχές αμιγούς κατοικίας

Καταγράφεται αρνητικά:

  • Η απαγόρευση εγκατάστασης ιδιωτικής εκπαίδευσης ακόμη και αυτής του προσχολικού επιπέδου (νηπιαγωγεία ιδιωτικά) καθώς επίσης και εγκαταστάσεων ειδικής εκπαίδευσης όπως ωδεία, φροντιστήρια, σχολές χορού, τεχνών κλπ).
  • Η απαγόρευση εγκατάστασης ιδιωτικών γραφείων και εγκαταστάσεων ελευθέρων επαγγελματιών όπως μηχανικών, ιατρών, δικηγόρων κλπ.
  • Η ακραία κανονιστική ρύθμιση της επιβολής ορίου μεγέθους επιφανείας καταστήματος ανά οικόπεδο κάτι που δεν μπορεί να εφαρμοστεί παρά μόνο σε οργανωμένο πρόγραμμα δόμησης και όχι στον αστικό ιστό των οικισμών μας με τα υφιστάμενα μεγέθη ιδιοκτησιών και το ΝΟΚ (Νέο Οικοδομικό Κανονισμό).
  • Η απαγόρευση πρωτοβάθμιας περίθαλψης και εγκαταστάσεων παροχής υπηρεσιών υγείας.
  • Η απαγόρευση αβλαβών εγκαταστάσεων επαγγελματικών εργαστηρίων. Πχ επιτρέπονται φούρνοι αλλά όχι ζαχαροπλαστεία (με εργαστήριο).
  • Η απαγόρευση καφενείων και καφετεριών

Περιοχές γενικής κατοικίας

Καταγράφεται αρνητικά ότι επιτρέπονται χρήσεις που επιβαρύνουν υπέρμετρα την λειτουργία του αστικού ιστού όπως:

  • Κτίρια τριτοβάθμιας εκπαίδευσης με όριο μεγέθους δόμησης
  • Κέντρα έρευνας δίχως όριο μεγέθους δόμησης
  • Σιδηροδρομικοί σταθμοί
  • Προβλεπόμενοι από ρυμοτομικό σχέδιο
  • Σταθμοί αστικών & υπεραστικών λεωφορείων
  • Σταθμοί μετεπιβίβασης ΜΜΜ
  • ΚΤΕΟ

ενώ απαγορεύονται

  • Κτίρια εστίασης άνω των 250 τ.μ.
  • Κτίρια αναψυχής άνω των 100 τ.μ.
  • Κτίρια και εγκαταστάσεις ειδικής εκπαίδευσης, ωδεία, φροντιστήρια, σχολές χορού, τεχνών κλπ

Σημειώνεται η επιτρεπόμενη χωροθέτηση Μονάδων Ψυχοκινητικής Αποκατάστασης, μόνο στις περιοχές αμιγούς κατοικίας και όχι σε άλλες περιοχές.

Θετικά καταγράφεται η επιτρεπόμενη χρήση Αστικής Γεωργίας στις περιοχές Αμιγούς και Γενικής Κατοικίας αρκεί να της δοθεί σαφές περιεχόμενο και πεδίο εφαρμογής.

Σοβαρά προβλήματα στα χωριά - Tι προκαλούν οι νέες διατάξεις στους οικισμούς κάτω των 2000 κατοίκων

Στους οριοθετημένους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων που δεν έχουν πολεοδομηθεί (πέραν του 80% του συνόλου της χώρας) καταγράφονται  αρνητικά:

-Ο περιορισμός του μεγέθους δόμησης ανά οικόπεδο

  • Στα εστιατόρια, άνω των 200 τ.μ.
  • Στα αναψυκτήρια, άνω των 50τ.μ.
  • Στα εμπορικά καταστήματα και καταστήματα προσωπικών υπηρεσιών, άνω των 100 τ.μ.

-Η απαγόρευση κατασκηνώσεων – camping
-H απαγόρευση εγκατάστασης χώρων ελεύθερων επαγγελματιών σημειώνοντας ότι πολλοί από αυτούς τους οικισμούς ήταν έδρες καποδιστριακών δήμων.

Ερωτηματικά βέβαια δημιουργεί η πρόταση για χωροθέτηση χρήσεων όπως:

-Δεξαμενές νερού-αφαλάτωσης, λιμνοδεξαμενές
-Γεωργικές, δασικές και λοιπές αγροτικές εκμεταλλεύσεις
σε περιοχές εντός των ορίων οριοθετημένων οικισμών (οιονεί εντός σχεδίου) ενώ υπάρχει απαγόρευση των αγροτικών αποθηκών ή στέγασης αγροτικών μηχανημάτων, δεδομένου ότι για πολλούς οικισμούς αποτελούν κύρια προτεραιότητα μαζί με την κατοικία.

Αντιστρόφως εάν πρόκειται για μικρούς τουριστικούς οικισμούς ελλείπουν διάφορες απαραίτητες χρήσεις.
Από το ΤΕΕ/ΤΚΜ προτείνεται να  δημιουργηθούν διαφορετικές κατηγορίες για τους μικρούς οικισμούς με  ανάλογες ειδικές χρήσεις στην κάθε κατηγορία όπως:

  • Οικισμοί με τουριστικό ενδιαφέρον.
  • Οικισμοί αγροτικοί
  • Οικισμοί παραδοσιακοί

Προτάσεις γενικής κατεύθυνσης

Οι επιτρεπόμενες χρήσεις στις   περιοχές του άρθρου 5 Πολεοδομικό Κέντρο  - Κεντρικές Λειτουργίες Πόλης – Τοπικό Κέντρο το επίπεδο αναφοράς  και μεγέθους τους θα μπορούσαν να αξιολογηθούν θετικότερα, σε συνδυασμό με το περιεχόμενο των προηγουμένων άρθρων 3 (αμιγής κατοικία) και 4 (γενική κατοικία), εάν η εφαρμογή τους αφορούσε μοναδικά αδόμητες προς πολεοδόμηση περιοχές και όχι περιοχές δομημένες εντός ρυμοτομικού σχεδίου, αρρύθμιστες πολεοδομικά ως προς τις χρήσεις γης, που είναι και η συντριπτική πλειοψηφία των οικιστικών περιοχών της χώρας.

Η σημερινή οικονομική κατάρρευση του ήδη δομημένου περιβάλλοντος ενδεχόμενα θα απαιτούσε ένα σχεδιασμό χρήσεων γης που θα αντιμετώπιζε διαφορετικά τις εντός σχεδίου δομημένες οικιστικές περιοχές από εκείνες που είναι αδόμητες και προβλέπεται να πολεοδομηθούν, είτε από τα ήδη εγκεκριμένα ΓΠΣ & ΣΧΟΟΑΠ, είτε από τα μελλοντικά ΤΧΣ και ΕΧΣ του ν.4447/2016.

Στην πρώτη περίπτωση η κατεύθυνση προφανώς δεν θα μπορούσε να είναι ότι τα πάντα επιτρέπονται παντού, αλλά ουσιαστικά η ενοποίηση μεγάλου τμήματος των χρήσεων της αμιγούς κατοικίας με αυτές τις λιγότερο επιβαρύνουσες της γενικής κατοικίας, θα έδινε σημαντικό διέξοδο στη μικρομεσαία επιχειρηματικότητα τοπικού χαρακτήρα έστω και προσωρινά.

Τεράστια προβλήματα από τις μεταβατικές διατάξεις

Στα πλαίσια της χρηστής διοίκησης, πρέπει πάντοτε να δημιουργούνται συνθήκες ασφάλειας δικαίου, όταν υπάρχουν αλλαγές ή τροποποιήσεις στην εκάστοτε νομοθεσία. Οι συνθήκες αυτές περιγράφονται στις μεταβατικές διατάξεις του κάθε νομοθετήματος, στοχεύοντας στην ομαλή μετάβαση από το τροποποιημένο στο νέο προτεινόμενο.

Στις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 18 προκύπτουν τα παρακάτω:

Στις παραγράφους 6 και 7 του παραπάνω άρθρου απαιτείται η προσαρμογή στις νέες διατάξεις περί χρήσεων γης διαμέσου αναθεώρησης του σχεδιασμού εντός 6 μηνών ή 24 μηνών αντίστοιχα κατά περίπτωση.

Ποτέ ως τώρα περιπτώσεις σχεδίων και μελετών όπως αυτές που περιγράφονται στις παραπάνω παραγράφους δεν αντιμετωπίσθηκαν ως σχεδιασμός εγκεκριμένος υπό προθεσμία.

Άλλωστε η διαδικασία αναθεώρησης που επιβάλλεται δημιουργεί ερωτηματικά εάν είναι απόλυτα αντιληπτό το τι διαδικασίες και ενέργειες απαιτούνται τόσο από την πλευρά της υποστελεχωμένης διοίκησης που χειρίζεται τέτοια θέματα, σε τι χρονικό διάστημα μπορεί να ολοκληρωθεί και τι δαπάνη θα απαιτηθεί γι’ αυτό.

Είναι λοιπόν απαραίτητο οι παρ. 5 , 6 και 7 να ορίσουν ότι όλες οι περιγραφόμενες περιπτώσεις σχεδιασμού ακολουθούν τις προγενέστερες διατάξεις, ενδεχομένως με αντιστοίχιση τους σε τεχνική έκθεση με τις νέες, και η εφαρμογή των νέων χρήσεων γης μετά την έγκρισή τους θα έχει εφαρμογή σε κάθε νέο φάκελο μελέτης πολεοδομικού σχεδιασμού κάθε επιπέδου, που θα συμβασιοποιηθεί μετά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του Π.Δ.

Αν σας άρεσε το άρθρο, Μοιραστείτε το!

Κάνετε το σχόλιό σας

Ερώτημα ασφαλείας (CAPTCHA) * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.